Pronájem bytu a nájemní smlouva – na co si dát pozor

Pokud zrovna nejste ve stádiu, kdy si můžete dovolit vlastní byt koupit, a přesto chcete bydlet, nebo naopak máte volný byt k dispozici a nemáme jej jak využít, nabízí se možnost pronájmu.

K  pronájmům bytů se váže celá řada komických, ale dost často také spíše hrůzostrašných historek. Poradíme vám, jak se aktérem těchto příběhů nestát a tedy na co si dát pozor, ať už jste pronajímatel nebo podnájemník.

 

 

Pokud jste vlastníkem volného bytu a nechcete jej nechat zahálet, ale naopak mu umožnit, aby vydělával, jistě začnete přemýšlet o pořízení  podnájemníka. Ale jak začít, s čím, a na co si dát pozor? 

Jsem pronajímatel 

Nejdříve si rozmyslete, zda hledání svěříte realitní kanceláři, či budete inzerovat na vlastní pěst.

Pronajímat přes realitní kancelář nebo bez ní? 

Realitní kancelář samozřejmě stojí nějaké peníze. Obvykle to bývá cena jednoho až tří nájmů, některé kanceláře účtují jeden nájem vám jako pronajímateli a jeden nájem pak platí nájemník. V ceně pak ale máte poměrně kvalitní služby. Dobrý realitní makléř udělá většinu práce za vás. Pořídí fotografie bytu, zařadí byt do nabídky a s potencionálními nájemníky absolvuje prohlídku. Cena zahrnuje také právní náležitosti ohledně nájemní smlouvy. Zrovna poslední z uvedených parametrů vám spolupráce s realitní kanceláří dosti ulehčí.

Pokud se však rozhodnete, že nechcete dávat peníze realitní kanceláři, potom je veškeré zařizování je na vás. Nafoťte si byt, stanovte cenu a vytvořte inzerát. Ten potom umístěte na internet či do inzertních tiskovin. Připravte se na to, že nájemníka pravděpodobně nenajdete ihned. S každým zájemcem absolvujte prohlídku bytu a buďte připraveni na všemožné dotazy. Co se týče nájemní smlouvy, raději než vzor z internetu využijte konzultace s právníkem.

Pronajímat byt či pokoj?

Snazší je samozřejmě pronajímat celý byt. Pronájem jednotlivých pokojů není příliš doporučován, může totiž pronajímateli přinést spoustu starostí navíc. Zvláště pokud pronajímáte pokoj v bytě, ve kterém zároveň bydlíte. Najít nájemníka, který bude podle vašeho gusta, nebude nejsnadnějším úkolem. Pokud ovšem u vás přichází v úvahu tato varianta, myslete na možnost omezení soukromí.

Jaké podmínky stanovit?

Pokud se rozhodnete svůj byt pronajmout, stanovte si pravidla, která chcete, aby váš nájemník dodržoval.

První záležitostí je samozřejmě domluvení termínu placení nájemného a energií.

Ohledně hrazení energií máte dvě možnosti. Jedna možnost je převedení energie na nájemníka. V tomto případě se vyhnete vymáhání nedoplatků. Nebo můžete použít druhý způsob, kdy vám bude nájemník každý měsíc platit zálohy na energie společně s nájmem. Jednou ročně pak provedete vyúčtování.

Vždy pro Vás bude lepší, pokud se s nájemníkem domluvíte na vratné kauci. Tato pak může sloužit pronajímateli jako pojistka pro případ poškození bytu či jeho vybavení, při neuhrazení nájemného nebo k úhradě nedoplatků. Výše kauce se většinou stanoví na jeden měsíční nájem, pokud však pronajímáte byt, který je vybavený dražšími kusy, můžete tuto kauci navýšit. Zákon zde určuje horní hranici jako tři měsíční nájmy.

Vratnou kauci je pak vhodné zakomponovat do nájemní smlouvy. A to její výši, podmínky, za jakých z ní může být čerpáno a podmínky pro navrácení. Předejdete tak trpkému zjištění, že co není napsáno a podepsáno, tak úplně neplatí. Protože vratnou kauci na opravu poškození v bytě nesmí pronajímatel použít, pokud s tím nájemník výslovně nesouhlasí nebo o použití nerozhodl soud.

Kauce se pak vrací po skončení nájmu. Nejpříhodnější čas pak nastává po vyúčtování energií.

Je třeba také myslet na ty, kteří mají svého domácího mazlíčka. Je lepší, pokud uvedete rovnou v inzerátu, zda domácí mazlíčci jsou povoleni či nikoliv. Pro mnoho lidí bude tato informace rozhodující.

Na jak dlouho uzavřít smlouvu?

Pokud si pouštíte do bytu cizího člověka, tak i v případě, že si na něj seženete reference, ať už od předešlého pronajímatele nebo například od zaměstnavatele, vždy podstupujete riziko, že daný nájemník nebude bezproblémový.

Je tedy lepší nejdříve uzavřít smlouvu na dobu určitou. Obvyklým časovým intervalem je rok. Za tuto dobu zjistíte, zda nájemce platí nájem včas, v bytě se chová v souladu s dobrými mravy a podobně. Po roce se pak opět domluvíte, zda smlouvu prodloužíte, či pronájem ukončíte.

Také legislativa v souvislosti s uvedenou radou nabízí některé informace. Pokud máte nájemníka, který je bezproblémový, pak si můžete gratulovat. V případě, že vznikne nějaký problém, není úplně snadné se nájemníka zbavit. Výpověď musíte podat s tříměsíční lhůtou a navíc tak můžete učinit až v době, kdy nájemník neplatí a dlužná částka je ve výši 3 měsíčních nájmů plus inkaso. V případě, že se nájemník nevystěhuje, do bytu nesmíte jen tak vstoupit. Vše musíte řešit přes soud a není snad potřeba upozorňovat, že takovéto řešení se pak může protáhnout. A to Vás může stát dost peněz. 

Hledám podnájem, podle čeho se mám řídit?

Chcete se osamostatnit, jdete za prací či studiem a nechcete nebo nemůžete si byt koupit? Právě pro vás je určen podnájem. Ale ani tak se to neobejde bez rizika. Jakých a jak jim čelit?

Hledat přes realitní kancelář nebo využít nabídek přímo od pronajímatele?

Stejně jako pronajímatel, i vy se musíte rozhodnout, zda se svěříte do rukou realitního makléře nebo zda se podíváte po nabídkách přímo od pronajímatelů.

V případě využití realitního makléře zaplatíte něco navíc. Obvykle to činí jeden měsíční nájem. Realitní makléř vám ukáže byt, podá informace, na které se budete ptát a dobrý makléř vám dokáže nabídnout i další alternativu dle vámi uvedených podmínek. Samozřejmě se však můžete setkat i se špatnými zkušenostmi, kdy makléř podá nepravdivé informace. Pokud se rozhodnete pro realitní kancelář, pokuste se získat reference a zkušenosti dřívějších klientů.

Pokud nebudete chtít platit více peněz, můžete využít některou z nabídek přímo od majitelů. Na internetu je možné tyto inzeráty najít na mnoha specializovaných serverech. Více se naběháte, ale domluva přímo s majitelem vám může poskytnout prostor pro vyjednávání.

Jaké podmínky přijmout?  

  • Vždy si dobře projděte smlouvu, kterou máte podepsat.
  • Pokud je ke smlouvě přiložen ještě seznam vybavení, projděte s majitelem tento seznam a zkontrolujte si, zda uvedené věci jsou v neponičeném a funkčním stavu. Pokud tak neučiníte a podepíšete protokol o dobrém stavu věcí v bytě, můžete se později setkat s požadavkem o náhradu škody. 
  • S majitelem se dohodněte na termínu úhrady nájemného a energií, pokud energie hradíte formou záloh.
  • Smlouva bude v mnoha případech mluvit také o vratné kauci. V tomto případě si ohlídejte její výši. Dle zákona je její maximální výše tři měsíční nájmy. Obvyklá suma kauce je jeden měsíční nájem, vyšší částka se používá u bytů s dražším vybavením.
  • Pokud budete požádáni o udání kontaktu na majitele vašeho předchozího podnájmu nebo na zaměstnavatele, pokuste se vyhovět. Na oplátku pak požádejte o uvedení důvodu ukončení nájemní smlouvy s předchozím nájemníkem, případně o kontakt na něj. 
  • Máte-li domácího mazlíčka, ujistěte se, že s vámi opravdu může v bytě přebývat. A to i v případě, že se jedná jen o malé zvířátko.
  • Ne s každou podmínkou musíte souhlasit. Věřte, že podmínka umožnění občasné večerní návštěvy majitele, velmi pravděpodobně nebude nevinná. A bohužel i s těmito druhy podmínek se můžete setkat. Nezřídka pak dochází k tomu, že majitel chodí do bytu velmi často, neohlášen a omezuje tak soukromí nájemníka.

Na co ještě nezapomenout?

Zeptejte se majitele na den vyvážení odpadků, a také na to, kterou popelnici můžete využívat.

A v neposlední řadě je dobré zeptat se na sousedy. Přeci jen to budou lidé, vedle kterých budete nějakou dobu žít a možná občas potřebovat jejich pomoc nebo radu. 

 

Jak má vypadat smlouva o podnájmu

Při čtení předchozího textu jste již jistě dospěli k závěru, že obsah smlouvy je důležitý pro obě strany. Tedy jak pro pronajímatele (majitele), tak pro nájemníka. Následující text vám dá návod, co by měla smlouva obsahovat.

 

1. Určení osoby pronajímatele a nájemce – jméno a příjmení, datum narození nebo rodné číslo, bydliště

2. Předmět nájmu – uvedení konkrétní bytové jednotky, upozornění na připojení předávacího protokolu jako součást smlouvy, prohlášení, že nájemce byl seznámen se stavem a vybavením bytu

 3. Doba nájmu – na jak dlouho je smlouva uzavřena, možnost prodloužení, povinnosti a práva spojená se dnem ukončení nájmu

4. Nájemné – uvedení částky měsíčního nájemného, zda energie budou hrazeny formou záloh, forma úhrady, den úhrady, pokuta z prodlení. Dohodnutí vratné kauce, její výše, podmínky čerpání, podmínky vrácení.

5. Práva a povinnosti pronajímatele – předání bytu, povinnost udržovat byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání

6. Práva a povinnosti nájemce – řádné placení nájemného a úhrada služeb, udržování bytu v dobrém stavu, povinnost odstranit závady, jež způsobil, podmínky vstupu pronajímatele do bytu na kontrolu pronajatých prostor nebo v případě nejvyšší nutnosti, podmínky stavebních úprav, užívání bytu k bydlení a to osobou uvedenou ve smlouvě, oznamování nutných oprav, možnost chovat zvíře v bytě, podmínky pro odstoupení při porušení práv či povinností

7. Obecná ustanovení – kdy nabývá smlouva platnosti, počet vyhotovení, adresa pro doručování písemností, přechod práv a povinností

8. Datum a místo podpisu, podpis pronajímatele, podpis nájemce

 

Těchto bodů můžete použít při určování, zda smlouva, kterou máte před sebou je dobrá. Přesto je však vždy odborná rada právníka jistější variantou. Ani smlouva od realitní kanceláře Vám nezaručí, že Vaše práva jsou dostatečně chráněna. Vzhledem k množství různých úprav v zákoně, je porada s právníkem vždy mnohem větší sázkou na jistotu.

 

 

Dům

Palivové dřevo musí bý...

Palivové dřevo je žádanou komoditou. Jeho výhřevnost se snižuje s vlhkostí, p......

Domácí větrná elektrár...

Větrnou energii využívá člověk již po mnoho staletí. Česká republika však nep......

  • Klepadlo dodá dveřím půvab a šar...
  • Trápí vás hlodavci? Vyžeňte je z...
  • Infrasauna finskou saunu nenahra...
  • Archiv této sekce >

    Byt

    Robotické vysavače usn...

    Díky moderním technologiím už se nemusíte přemlouvat k úklidu domácnosti. Pra......

    Jakou barvou vymalovat...

    Již staří Egypťané na sobě pozorovali změny nálad, když byli ve společnosti u......

  • LED žárovky – investice přinášej...
  • Růžové kombinace jsou nejvhodněj...
  • Infrapanely ohřívají okolní před...
  • Archiv této sekce >

    Finance a náklady

    Poplatek za odvoz komu...

    Poplatky za svoz komunálního odpadu platí obci lidé s trvalým bydlištěm v obc......

    Americká hypotéka je v...

    Hypoteční úvěry jsou obecně půjčky zajištěné zástavním právem k nemovitosti, ......

  • Darovací smlouva na nemovitost j...
  • Daň z nemovitosti si určují obce...
  • Hypotéka pomůže splnit si sen, a...
  • Archiv této sekce >

    Stavba a rekonstrukce

    Podlahové topení - úsp...

    Mezi výhody podlahového topení patří jednoznačně úspora za vytápění bytu či d......

    Životnost povrchu prod...

    Nejen podlahy lze ošetřit speciální barvou určenou pro betonové povrchy. Nátě......

  • Lehké střešní krytiny jsou vhodn...
  • Plná pálená cihla je tradičním a...
  • K vyrovnání podlahy poslouží sam...
  • Archiv této sekce >

    Zahrada

    Podzimní zátiší oživí ...

    Na českých zahradách a zákoncích se začínají rozmáhat okrasné dýně. Tyto plod......

    Pro zpevnění plochy na...

    Pokud potřebujete zpevnit plochu, abyste po ní mohli jezdit autem, ale stále ......

  • Lávové kameny na gril aneb grilo...
  • Houby lze pěstovat i doma
  • Pro lenošení na zahradě poslouží...
  • Archiv této sekce >

    Chaty a chalupy

    Domácí udírna se hodí ...

    Pokud patříte mezi milovníky uzeného masa či jiných uzených pokrmů, nemusíte ......

    Kachlová kamna dodají ...

    Pravá kachlová kamna jsou nejen příjemným zdrojem tepla, ale zároveň i okrasn......

  • Kanadský šindel se hodí i na stř...
  • Mobilní domy – chaty na podvozku...
  • Sruby a roubenky – stavby s příj...
  • Archiv této sekce >
    Menu