Exekuce nemovitosti: Kdy nám hrozí a jak ji řešit

Jakoby se zadlužování stalo v České republice sportem. Půjčujeme si prakticky na všechno, od pračky až po dovolenou. A to jak u bank, tak u nebankovních společností. Každý z nás je vystaven velkému pokušení půjčit si peníze na cokoli, co si nemůže dovolit, a mnoho lidí mu podléhá.

Obrácenou stranou mince však může být často exekuce. Ne vždy totiž jde tak, jak jsme měli v plánu, situace se vymkne naší kontrole a najednou se staneme dlužníky. Upomínání pak mnohdy dojde až do fáze, kdy máme najednou na krku exekuci.

Co je vlastně exekuce?

V knihách i na internetu najdeme pro vysvětlení pojmu exekuce mnoho informací. Ty jsou však často natolik složité, že člověku bez právnického vzdělání příliš nepoví. Jednoduše lze říci, že exekuce je vlastně výkon nařízení, jehož účelem je vymožení peněžité částky či donucení k uskutečnění jiné povinnosti.

Jak může dojít k exekuci nemovitosti

Začátek celého procesu exekuce představuje krok, kdy poškozenému nebyla uhrazena určitá pohledávka. Tento člověk podá k soudu návrh na exekuci prodejem nemovitosti, určí si exekutora, a pokud soud uzná tento nárok, dojde k vydání usnesení o nařízení exekuce a exekuční příkaz na prodej nemovitosti.

Tato exekuce prodejem nemovitosti by měla být navržena v případě, že se jedná o vyšší částku, kterou by dlužník nemohl uhradit jiným způsobem. Například dlužník, který dluží 20 000 a méně, by se nemusel s variantou exekuce na nemovitost setkat. Praxe je však bohužel jiná. Bývá velmi častým tématem pře, zda je nutné blokovat nemovitost, která má třeba několikamilionovou hodnotu, pro dlužných pár tisíc.

Takovýto exekuční příkaz na nemovitost ještě neznamená okamžitý prodej nemovitosti, ale znemožňuje, aby dlužník nemovitost převedl na jinou osobu. Jedná se vlastně o pojistku, že klientův nárok bude uspokojen.

Co v tuto chvíli dělat?

Pokud dostanete do rukou papír, kde je psáno rozhodnutí a dále exekuce na majetek, začněte rychle jednat. Samozřejmě nejlepší možností je okamžitě uhradit dlužnou částku a v tomto případě i náklady řízení, které částku zvednou. Jako lepší se jeví například také prodej auta než dražba domu.

Pokud ale jste bez možnosti částku ihned uhradit, spojte se s exekutorem a zkuste vyjednávat. Exekutor není povinný vám vystavit splátkový kalendář, ale většinou vám vyjde vstříc a splátky umožní. Částka bývá úměrná dluhu. Domluvíte-li si splátkový kalendář, určitě jej dodržujte. Stačí totiž jedno opomenutí a exekutor může přistoupit k dražbě. Velmi důležité je jednat a komunikovat nejen s exekutorem, ale i s věřitelem.

Jak dojde k dražbě a co to provází?

Než vůbec dojde k případné dražbě nemovitosti, předchází tomu ještě blokace nemovitosti na katastru nemovitostí. Na list vlastnictví dlužníka je katastrálním úřadem zapsáno usnesení o nařízení exekuce a exekuční příkaz na prodej nemovitosti.

Tato informace je pak veřejně přístupná. Stačí, když se na internetu podíváte do výpisu z katastru daného objektu a uvidíte, zda je na něm exekuce. To je také důvod toho, proč vás mohou kontaktovat realitní makléři a přicházejí další nabídky na vyřešení vaší situace.

Nevyužijete-li žádnou z možných nabídek a variant, jak situaci vyřešit, nastane dražba jako výsledek exekuce. Důležité je vědět, že pokud je dlužník vlastníkem určitého podílu, do dražby jde pouze a výlučně tento díl.

Nejdříve je vydána dražební vyhláška. U té nám zákon ukládá, že musí být veřejně přístupná. Povinné je její vyvěšení na úřední desce exekutorského úřadu, k té pak musí mít veřejnost přístup. Exekutoři ji pak ve většině případů mají vyvěšenou na svých internetových stránkách. Vyhláška musí obsahovat datum, předmět, místo konání dražby a vyvolávací cenu.

V případě dalších věřitelů, kteří nejsou vedeni jako oprávnění, ani oni nejsou vyloučeni z možnosti uspokojit svoje pohledávky. Do dražby se mohou přihlásit prostřednictvím přihlášky pohledávky do dražby.

Když je nemovitost vydražena

Pokud byla nemovitost vydražena, zašle se soudu návrh, aby rozhodl o přiznání konkrétních částek konkrétním věřitelům. V případě, že nemovitost je vydražena za částku, která pokryje pohledávky a soudem je tato částka přiznána exekutorskému úřadu, který ji rozesílá jednotlivým věřitelům, je exekuční řízení u konce.

Pokud však byla nemovitost vydražena za nižší částku, než je dluh, vymáhání pokračuje dále. Vydražená suma se samozřejmě od pohledávky odečte. Exekutor navíc musí zajistit dlužníkovi náhradní ubytování, což se většinou řeší ubytovnou.

Co nájemníci či věcná břemena?

Pokud má dražená nemovitost své nájemníky, je zatížena hypotékou či věcnými břemeny, a to jak případ dožití starších lidí, tak třeba cesty vedoucí přes pozemek, není to důvod pro zabránění dražbě, i když se to tak někdy může jevit. Zamezí se tím ale zájmu velkého množství dražitelů.

Tato práva a povinnosti se dražbou převádějí na nového majitele. Nájemní smlouvy zůstávají stejné jako s původním majitelem. Nový vlastník se tak stává pronajímatelem se všemi právy a povinnostmi. Věcné břemeno týkající se lidí, což je třeba právě dožití starších obyvatel domu, může být zrušeno pouze se souhlasem osoby, která je oním věcným břemenem. Cesty, studny a další podobná věcná břemena se odstranit takřka nedají.

Jak je možné se dražbě nemovitosti vyhnout?

Nejsnadnějším způsobem je samozřejmě nedlužit nebo své dluhy včas platit. Ale ne vždy se nám toto podaří. Pokud se již nepovedlo, jak předejít dražbě?

Jak nemovitost prodat za dobrou cenu?

Nutné je se zmínit, že nucená dražba nikdy nebude za částku jako tržní cena nemovitosti. V případě, že se vám tedy nepodaří předejít dražbě jinak, zvažte prodej nemovitosti. Nemovitost zatíženou exekucí přímo prodat nelze.

V takovémto případě se obraťte na realitní kancelář. Některé se specializují přímo na tyto prodeje a pomohou vám sehnat kupce a získané peníze poslouží na umoření pohledávek. Je nutné najít takového kupce, který bude souhlasit s těmito specifickými podmínkami. První částí prodeje, tedy hned po sehnání kupce, je sepsání smlouvy o smlouvě budoucí. Zde se uvedou termíny převodu peněz a také, za jakých podmínek dojde k převodu vlastnických práv. Kupec totiž v tomto obchodu nejdříve uhradí částku, která pokryje exekuci a tím odblokuje nemovitost. Exekutor potom podá žádost na katastr nemovitostí na odstranění oné blokace, což katastr učiní zhruba do jednoho měsíce. Pak je již možné sepsání klasické kupní smlouvy a řádné převedení nemovitosti na nového vlastníka.

Čemu se tedy vyhýbat?

Shrňme si nyní, co dělat, abychom neskončili v ubytovně se vzpomínkami na krásný domov.

  • V první řadě je třeba si dávat pozor na to kdy, proč a od koho si půjčujeme. Mnohdy si totiž ani neuvědomíme, kolik peněz za půjčku dáme.

  • Je třeba převzít odpovědnost, pokud již půjčku vezmeme, a vždy se ji snažit splatit v daných termínech a ne pomocí další půjčky. Vždy je lepší něco prodat, než vzít další půjčku a dostat se tak do kolotoče, z kterého se pak jen těžko vystupuje. Každá další půjčka totiž znamená více peněz pryč.

  • Pokud jsme požádáni, abychom někomu ručili, dobře si danou osobu prověříme. I tímto způsobem se lze totiž dostat k exekuci.

  • Dojde-li k neplacení pohledávky, a to vědomě či nevědomky, vždy je třeba komunikovat s věřitelem, pokud je již ve hře exekutor, tak i s ním. Jsou to lidé a lze se s nimi ve většině případů domluvit.

  • V případě exekuce na nemovitost je třeba co nejrychleji zkusit sehnat peníze na úhradu dluhu, a to i za cenu prodeje movitého majetku.

  • Jestliže movitý majetek nemá dostatečnou hodnotu a jediným způsobem by mohl být prodej nemovitosti, nečekejte, až dojde k nucené dražbě a zkuste se obrátit na realitní kancelář, která se na tyto případy specializuje. Většina exekutorů tuto možnost uvítá. Jejich zájmem je uspokojený pohledávek věřitele a takto se k penězům dostanou rychleji. A vaše nemovitost bude prodána za cenu tržní. V dražbě bude prodána za cenu mnohem nižší a ještě jste to vy, kdo musí platit náklady spojené s dražbou.

Za co všechno budete platit?

Pokud nehradíte dluh, zaplatíte dlužnou částku plus úroky a pokuty z prodlení. Dále se připočtou náklady spojené s exekučním řízením. Exekutorovi náleží odměna v závislosti na vymoženém plnění. Nejméně to činí 3 000 Kč, k tomu si ještě mohou účtovat náhradu hotových výdajů, náhradu za ztrátu času nebo náhradu za doručení písemností. I dražba Vaší nemovitosti s sebou nese náklady, které rovněž zaplatíte vy. Vyvolávací cena je 2/3 ceny nemovitosti stanovené znaleckým posudkem.

S jakými úřady při řešení exekuce přijdete do styku?

O nařízení exekuce rozhodne příslušný soud na základě návrhu na provedení exekuce oprávněného, tedy toho, komu je dluženo. Příslušnost soudu je určena podle dlužníka. Tento soud vydá usnesení o nařízení exekuce, kde je také uveden exekutor.

Exekuční příkaz na prodej nemovitosti je pak zaslán povinnému, oprávněnému a katastrálnímu úřadu, který tento zanese do listu vlastnictví. Pokud dlužník vlastní nemovitost, která spadá jinam, než jeho trvalé bydliště, musí být obeslány oba katastrální úřady. Na jednom bude evidováno usnesení o nařízení exekuce, na druhém zase exekuční příkaz. Oba katastrální úřady pak musí být obeslány i v případě oznámení o ukončení exekuce.

Pozor na fikci doručení

Na závěr tohoto článku by bylo určitě vhodné říci snad jen klasickou radu. Snažte se udělat maximum pro to, abyste vůbec nemuseli téma exekuce řešit. Ale bohužel se do této situace můžete dostat nechtěně. To, že se přestěhujete a nedáte znát novou adresu potenciálním věřitelům nebo si z jakéhokoli důvodu nebudete vyzvedávat poštu na adrese trvalého bydliště, vůbec neznamená, že vás exekuce nemůže dohonit. Jakákoli výzva je totiž pokládána za doručenou nikoli fyzickým předáním určené osobě oproti podpisu, ale stačí tzv. fikce doručení.

Na základě mnoha různých příběhů je tedy více než zřejmé, že k exekuci můžete přijít jako slepý k houslím. Pak snad některé z výše uvedených rad pomohou.

 

 

Dům

Palivové dřevo musí bý...

Palivové dřevo je žádanou komoditou. Jeho výhřevnost se snižuje s vlhkostí, p......

Domácí větrná elektrár...

Větrnou energii využívá člověk již po mnoho staletí. Česká republika však nep......

  • Klepadlo dodá dveřím půvab a šar...
  • Trápí vás hlodavci? Vyžeňte je z...
  • Infrasauna finskou saunu nenahra...
  • Archiv této sekce >

    Byt

    Robotické vysavače usn...

    Díky moderním technologiím už se nemusíte přemlouvat k úklidu domácnosti. Pra......

    Jakou barvou vymalovat...

    Již staří Egypťané na sobě pozorovali změny nálad, když byli ve společnosti u......

  • LED žárovky – investice přinášej...
  • Růžové kombinace jsou nejvhodněj...
  • Infrapanely ohřívají okolní před...
  • Archiv této sekce >

    Finance a náklady

    Poplatek za odvoz komu...

    Poplatky za svoz komunálního odpadu platí obci lidé s trvalým bydlištěm v obc......

    Americká hypotéka je v...

    Hypoteční úvěry jsou obecně půjčky zajištěné zástavním právem k nemovitosti, ......

  • Darovací smlouva na nemovitost j...
  • Daň z nemovitosti si určují obce...
  • Hypotéka pomůže splnit si sen, a...
  • Archiv této sekce >

    Stavba a rekonstrukce

    Podlahové topení - úsp...

    Mezi výhody podlahového topení patří jednoznačně úspora za vytápění bytu či d......

    Životnost povrchu prod...

    Nejen podlahy lze ošetřit speciální barvou určenou pro betonové povrchy. Nátě......

  • Lehké střešní krytiny jsou vhodn...
  • Plná pálená cihla je tradičním a...
  • K vyrovnání podlahy poslouží sam...
  • Archiv této sekce >

    Zahrada

    Podzimní zátiší oživí ...

    Na českých zahradách a zákoncích se začínají rozmáhat okrasné dýně. Tyto plod......

    Pro zpevnění plochy na...

    Pokud potřebujete zpevnit plochu, abyste po ní mohli jezdit autem, ale stále ......

  • Lávové kameny na gril aneb grilo...
  • Houby lze pěstovat i doma
  • Pro lenošení na zahradě poslouží...
  • Archiv této sekce >

    Chaty a chalupy

    Domácí udírna se hodí ...

    Pokud patříte mezi milovníky uzeného masa či jiných uzených pokrmů, nemusíte ......

    Kachlová kamna dodají ...

    Pravá kachlová kamna jsou nejen příjemným zdrojem tepla, ale zároveň i okrasn......

  • Kanadský šindel se hodí i na stř...
  • Mobilní domy – chaty na podvozku...
  • Sruby a roubenky – stavby s příj...
  • Archiv této sekce >
    Menu